Compra, venda e reforma de imóveis: como declarar bens e direitos no Imposto de Renda

Declarar corretamente seus bens no Imposto de Renda é uma das etapas mais importantes para evitar problemas com o Fisco. Pensando nisso, especialistas alertam: atenção redobrada no preenchimento pode ser o diferencial entre uma declaração tranquila e cair na temida malha fina.

De acordo com especialistas da IOB, a ficha “Bens e Direitos” é o coração da declaração do IRPF 2026. É nela que o contribuinte informa todo o seu patrimônio acumulado até 31 de dezembro do ano-calendário, incluindo imóveis, veículos, investimentos e participações.

Segundo Valdir Amorim, “essa ficha permite que a Receita acompanhe a evolução patrimonial do contribuinte ao longo dos anos, especialmente no período declarado”. Ou seja, qualquer inconsistência pode ser facilmente identificada pela Receita Federal do Brasil.

Por que essa ficha exige tanta atenção?

Antes de tudo, é fundamental entender que a Receita cruza dados com diversas fontes, como bancos, cartórios e órgãos públicos. Portanto, qualquer divergência entre o que foi declarado e o que está registrado pode gerar problemas.

Por isso, o preenchimento deve sempre ser feito com base em documentos oficiais, como:

Escrituras de imóveis
Notas fiscais
Contratos de compra e venda
Extratos bancários

Além disso, é essencial informar corretamente:

Valor de aquisição
Forma de pagamento
Existência de financiamentos ou dívidas

Compra de imóveis: como declarar corretamente

Se você adquiriu um imóvel em 2025, o primeiro passo é acessar a ficha “Bens e Direitos”, selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis” e escolher o código correspondente (como apartamento ou casa).

Em seguida, será necessário preencher informações detalhadas, como:

Endereço completo
Data de aquisição
Área do imóvel
Número do IPTU
Dados do cartório e matrícula

No campo “Discriminação”, é importante explicar:

Se a compra foi à vista ou financiada
Nome e CPF/CNPJ do vendedor
Valor da entrada e financiamento

Já nos campos de situação:

31/12/2024: deixe zerado (se comprou em 2025)
31/12/2025: informe o total pago até essa data

👉 No caso de financiamento, o valor declarado deve ser a soma da entrada + parcelas pagas, e não o valor total do imóvel.

Venda de imóveis: o que muda na declaração

Por outro lado, se você vendeu um imóvel em 2025, o procedimento é diferente.

Nesse caso:

Mantenha o valor em 31/12/2024
Zere o campo 31/12/2025
Descreva a venda no campo “Discriminação”

Inclua informações como:

Data da venda
Valor negociado
Dados do comprador

Além disso, é fundamental verificar se houve ganho de capital (lucro). Caso tenha ocorrido, será necessário:

Apurar o imposto pelo programa GCAP 2025
Realizar o pagamento dentro do prazo

Reformas e melhorias: podem aumentar o valor declarado?

Sim — mas com regras.

Gastos com reformas, ampliações e melhorias estruturais podem ser incorporados ao valor do imóvel, desde que sejam comprovados.

Entre os custos que podem ser incluídos estão:

Materiais de construção
Mão de obra
Serviços técnicos

Esses valores devem ser detalhados no campo “Discriminação” e somados ao valor total do bem.

👉 No entanto, é importante destacar: não é permitido atualizar o imóvel com base na valorização de mercado.

Como explica Valdir Amorim, o imóvel deve sempre ser declarado pelo custo de aquisição, podendo ser ajustado apenas com gastos comprovados.

Atualização do valor do imóvel: o que é permitido?

Um erro comum entre contribuintes é tentar atualizar o valor do imóvel com base no preço atual de mercado.

Contudo, isso não é permitido pela legislação.

O valor só pode ser alterado quando houver:

Pagamento de novas parcelas (financiamento)
Reformas ou melhorias comprovadas

Por isso, guardar documentos é essencial — eles podem, inclusive, reduzir o imposto em uma futura venda.

Novidade importante no IRPF 2026

Uma mudança relevante na declaração deste ano é a obrigatoriedade de informar se o bem possui usufruto.

Agora, todos os itens da ficha “Bens e Direitos” terão a pergunta:

👉 “Bens com usufruto?”

O contribuinte deverá responder corretamente para evitar inconsistências.

Conclusão: organização é o segredo

Em resumo, declarar imóveis no Imposto de Renda exige atenção, organização e documentação.

Quanto mais detalhadas e coerentes forem as informações, menores são as chances de cair na malha fina.

Portanto:

Guarde todos os documentos
Preencha com calma
Revise antes de enviar

Assim, você garante uma declaração segura e sem dor de cabeça.